Инфляция и падение доходов населения ускорили процесс расслоения потребителей на бедных и богатых, что привело к еще большему снижению спроса на квартиры в новостройках средней ценовой категории. 

То есть в секторе жилья бизнес-класса возникла ситуация, малопривлекательная как для потенциальных дольщиков, так и для застройщиков. Чем она чревата для тех и других, какие действия следует предпринять, чтобы не только остаться на плаву, но и получить на выходе хоть небольшой, но плюс? На эти и другие вопросы корреспондента "БР" согласились ответить директор ЧРУП "Вива Консалт" Юрий ЖАРКОВ и директор ООО "Вива Капитал" Вадим ТАЧКИН. 

По оценкам собеседников, заметное снижение спроса в секторе новостроек бизнес-класса наблюдается с начала лета нынешнего года и обусловлено оно в основном обесцениванием белорусского рубля. 

Амбиции покупателей, которые рассчитывали построить квартиры за белорусские рубли, существенно уменьшились. Те, кто год назад претендовал на квартиру в доме бизнес-класса, сегодня при наличии той же рублевой суммы могут приобрести лишь жилье экономкласса в одном из микрорайонов. 

В. Тачкин: Беднеет средний класс. Претензии и привычки остались, а денег на поддержание прежнего уровня жизни уже не хватает. Сейчас область активного рынка постепенно сужается до "вторички" и относительно недорогих новостроек, которые практически не имеют между собой существенных различий. 

При этом классификация первичного рынка стремительно сокращается до двух полярных категорий: очень дорогое и очень дешевое жилье. В результате своеобразного классового расслоения спроса на жилую недвижимость постепенно меняется и структура предложения. 

Снижению спроса на квартиры средней ценовой категории способствует еще и так называемый эффект непродуманных планировок. Население готово платить по вчерашним ценам за двухкомнатную квартиру 70 кв. м, а у застройщика она - 80 кв. м. В итоге 70 кв. м потребитель оплачивает без проблем, а все, что сверх того (как угодно можно называть - бонусами или как-то еще), застройщику приходится брать на себя. 

Просто потребитель не покупает эти лишние метры, они ему не нужны. Он говорит: "Зачем мне эти огромные холлы, гардеробные и т. д.?". 

- А раньше никто не догадывался, что потребитель рано или поздно начнет рационально относиться к жилью, которое он приобретает? 

В. Тачкин: Кризисная ситуация и перспективы роста коммунальных платежей существенно умерили запросы наших граждан при решении жилищного вопроса. 

О том, что безмерное насыщение рынка бюджетного жилья квартирами с большими площадями ни к чему хорошему не приведет, говорили постоянно. Но кто такие в основной массе наши застройщики? Это люди из поколения 70-х, которые успешно развивались на волне постоянно растущих цен на рынке недвижимости. А если цены растут, то зачем о чем-то думать, ведь все и так берут. 

Ю. Жарков: Вспомните, что происходило, когда наблюдался устойчивый рост и рынок недвижимости ежемесячно демонстрировал положительную динамику. Все говорили, в том числе и именитые проектировщики, что надо делать более качественное жилье, надо увеличивать площади квартир, ориентироваться на растущие потребности потребителей, дать им что-то большее, чем типовые панельки - однокомнатные по 40 кв. м и "двушки" по 60 кв. м. 

И тогда мы все действительно видели, что благосостояние потребителей увеличивалось, рос спрос на кредиты, которые с каждым днем становились доступнее. Проектирование больших квартир стало приобретать массовый характер. Даже МАПИД сделал модернизированные серии жилых домов, где квартиры благодаря планировочным решениям и своим габаритам соответствовали квартирам в домах каркасно-блочного типа. Хотя я не совсем понимаю, как из железобетонных панелей можно создать дом комфорт- или бизнес-класса. 

В итоге возникла ситуация, при которой проектировалось очень много достаточно просторных по своим размерам квартир. Но когда грянул кризис, все увидели, что эти новые планировки оказались не востребованы на рынке. 

- И что же делать застройщикам, чтобы улучшить реализацию квартир в строящихся домах средней ценовой категории, на которые, как вы утверждаете, упал спрос? 

Ю. Жарков: Необходимо любой ценой продолжать строительство начатых домов, предлагать индивидуальные программы, давать какие-то дополнительные рассрочки, снижать цены до уровня минимальной прибыльности. То есть надо как-то построить эти дома. Пусть с 5% рентабельности, но построить. 

В. Тачкин: Или брать кредит и строить на продажу. Упрямо настаивать на том, что 1,5 тыс. USD за 1 кв. м в доме, находящемся на стадии долевого строительства, - справедливая цена - это не выход из сложившейся ситуации. 

Ю. Жарков: Даже по тем проектам, где генподрядчиком выступает МАПИД, заказчик до конца стройки не представляет, какая цена будет на выходе. Если динамику роста стоимости строительных материалов с недавних пор как-то еще можно предугадать, то каким образом будет меняться ежемесячный статистический индекс строительно-монтажных работ, предсказать совершенно невозможно. У "каркасников" эта проблема еще более серьезная. Поэтому упорство, с которым некоторые застройщики не хотят снижать цены, объясняется тем, что они просто не знают, какую стоимость получат на выходе, какая цена у них будет завтра, через месяц, через год.

То есть невозможность предсказать, что будет завтра, вынуждает застройщика жить только сегодняшним днем. 

Например, сегодня у него есть потребность в 5 млрд. BYR. Под эти 5 млрд. он продает квартиры со 100-процентной оплатой, деньги освоил и ждет, что будет в следующем месяце. Переделал оперативно бизнес-план своего проекта и опять продает в текущем времени. Вот такое ручное управление сейчас идет. Как в экономике в целом, так и в каждом бизнес-проекте. 

Как раз ручное управление сейчас и работает. У нас практически каждые 2 недели происходит пересмотр ценовой политики по всем нашим проектам, и почти нет квартир, продаваемых с большой рассрочкой. 

Продажа квартир в рассрочку сегодня бесполезна. Квартир и так предлагают немного, и если в текущей ситуации массово практиковать продажи в рассрочку, то за такие относительно небольшие деньги стройку не потянешь. Лучше дать дисконт на 100-процентную оплату квартиры и получить эти деньги сегодня, потому что инфляция все равно превысит дисконт на этой сумме. И лучше их сразу же освоить, не брать кредит в банке под сумасшедшие проценты, а взять эти деньги у населения, пока они есть. Как только в силу каких-то причин потребители перестают покупать предлагаемую недвижимость, застройщику неизбежно приходится идти в банк за кредитом. 

А ставки по кредитам сегодня очень высокие. На краткосрочном облигационном рынке - ставка рефинансирования плюс 10-15 процентных пунктов. Длинные кредиты - тоже ставка рефинансирования плюс 7-10 процентных пунктов. Компания, которая ведет сегодня 1-2 проекта, просто не имеет обеспечения под такие кредиты. 

Немногие застройщики могут себе позволить, когда идет падение спроса на розничном рынке (то есть спроса со стороны дольщиков), пойти в банк, взять кредит, построить дом и после этого продавать уже готовые квартиры, надеясь на то, что к моменту, когда дом будет введен в эксплуатацию, ситуация изменится в лучшую сторону. 

* * * 

Подытоживая сказанное, можно добавить, что снижение спроса на квартиры в новостройках нежелательно и для самих дольщиков. В первую очередь, для тех, кто уже вступил в строительство. Для них снижение спроса грозит удлинением сроков строительства объекта и, как следствие, увеличением сумм, которые, скорее всего, придется доплачивать по окончании стройки. 

В такой ситуации единственный способ минимизировать свои собственные проблемы - стараться без нужды не конфликтовать с застройщиком и своевременно вносить плату по договору. 

А для тех, кто еще только думает вступить в долевое строительство, не лишним будет напомнить, что долевое строительство - это всегда риск. Причем чем дешевле вход, тем дороже может оказаться выход.